Dienstag, 14. Oktober 2014

Mietpreisbremse: Die Vermieter leiden

von Petr Bystron
Die große Koalition hat sich nach monatelangem Ringen nun auf die Eckpfeiler des als „Mietbremse“ bekannten Gesetzesentwurfes geeinigt. Die Kernaussage der Vorlage lautet: Die Miete soll künftig bei Wiedervermietungen nur noch zehn Prozent über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegen dürfe. Das Gesetz soll im Frühjahr 2015 in Kraft treten. 

Die Ursache des Problems ist Wohnungsmangel in bestimmten Ballungszentren. Das Problem ist lange bekannt. So mahnte der Mieterbund bereits im Jahr 2012 an, dass in Deutschland im Jahr 2017 bis zu 825.000 Wohnungen fehlen werden. 

Doch anstatt aktiv den Wohnungsbau zu fördern, versucht die Regierung nun, das Problem mit einer dirigistischen Maßnahme in den Griff zu kriegen. Die von der Regierung prognostizierte Entlastung der Mieter in Höhe von 284 Millionen Euro pro Jahr wird den Vermietern auf ihrer Einnahmenseite fehlen. Dadurch werden nicht, wie von der SPD gerne ins Feld geführt, die „Heuschrecken“ betroffen, sondern vor allem die Masse der kleinen privaten Immobilienbesitzer, wie eine aktuelle Studie des Deutschen Instituts für Wirtschaftsforschung (DIW) Berlin bestätigt.

In der Studie wurde untersucht, wie sich die Rendite der deutschen Immobilienbesitzer in den letzten zehn Jahren entwickelt hat. Demnach besitzen rund sieben Millionen Deutsche eine Immobilie zur Kapitalanlage, der durchschnittliche Wert der Immobilie beträgt 155.000 Euro. Hinzu kommt, dass 40 Prozent dieser Immobilien fremdfinanziert sind. Der Anteil des Fremdkapitals beträgt knapp 60 Prozent. Nach Tilgung der Finanzierungskosten sowie Deckung weiterer Ausgaben wie Instandhaltung der Immobilie erwirtschafteten die Immobilienbesitzer laut der Studie des DIW in den letzten zehn Jahren lediglich eine Rendite zwischen zwei und drei Prozent pro Jahr.

Die Mär vom raffgierigen Immobilienbesitzer widerlegt auch das Statistische Bundesamt, welches die Mietsteigerung im Vorjahr ermittelt hat. Sie lag lediglich bei 1,3 Prozent und damit sogar unter der Inflationsrate. Effektiv schrumpft damit das durch die Immobilienvermietung erzielte Einkommen von Jahr zu Jahr. Kein Wunder, dass über 30 Prozent der Vermieter ein Nullgeschäft machen, oder sogar eine negative Rendite erwirtschaften, so die Studie des DIW.

Gleichzeitig gibt es durchaus Regionen, die unter starken Mietpreissteigerungen leiden. Hierbei handelt es sich insbesondere um begehrte innerstädtische Lagen in Großstädten wie Hamburg, München oder Berlin, sowie einige kleinere Universitätsstädte. Die Mietexplosionen sind eine Folge der Euro-Krise. Denn seit 2008 haben viele Anleger aus Angst vor Wertverlust der Währung ihre Ersparnisse in die vermeintlich sichere Wertanlage Immobilie investiert. Dadurch stiegen die Immobilienpreise rasant. Zum Beispiel in München sprang der Quadratmeterpreis in begehrten Lagen innerhalb eines Jahres um ganze 30 Prozent nach oben. Diese Preissteigerung wurde von den Besitzern auf die Mieten umgerechnet und führte zur Mietexplosion.

Doch in der Fläche wohnen die Deutschen recht günstig, so eine Studie des Immobilienportals Immonet, in der untersucht wurde, welchen Anteil ihres Monatseinkommens die Menschen für Miete ausgeben. Auch hier liegen Berlin und Hamburg, wo der Wohnraum mit 40 Prozent des verfügbaren Einkommens verschlingt, an der Spitze. In Bayern, Hessen und Baden-Württemberg liegt der Wert zwischen 35 und 39 Prozent. Im Rest des Landes geben die Menschen für die Miete ein Drittel oder sogar weniger ihres Monatseinkommens aus.

Die negativen Auswirkungen der Mietbremse auf die Vermieter sind den Unionspolitikern offenbar bewusst, denn immerhin setzten sie gegen den ursprünglichen Plan ihres Koalitionspartners SPD einige Ausnahmen für die Mietbremse durch. So sind von der Regelung sowohl Neubauten wie auch „umfassend modernisierte“ Altbauten ausgenommen. Als Neubau gelten alle Gebäude, die nach dem 1. Oktober 2014 zum ersten Mal genutzt wurden. Eine „umfassende Modernisierung“ im Sinne des geplanten Gesetzes ist eine, bei der die Kosten der Renovierung mindestens ein Drittel des Werts einer „vergleichbaren“ Neubauwohnung betragen.

Den Linken in der SPD sowie den Grünen geht die Gängelung der Mieter erwartungsgemäß nicht weit genug. So kritisierte die Spitzenpolitikerin der Grünen, Renate Künast, die Unionsparteien hätten während der Verhandlungen die Bremse „Stück für Stück immer weiter gelockert“ und das Gesetz habe dadurch „keinerlei Bremswirkung mehr“.

In der Tat handelt es sich bei der Gesetzesvorlage vor allem um eine mit lautem Getöse inszenierte populistische Geste. Denn selbst eine viel einfachere Maßnahme, wie die geplante Einführung des Bestellerprinzips bei Maklercourtagen soll die Mieter jährlich um 574 Millionen Euro entlasten - also fast doppelt so viel wie die Mietbremse.

1 Kommentar:

  1. Das Eigentum jedes bösen Vermieters muss natürlich sozial verträglich umverteilt werden, genauso wie Einkünfte aus selbstständiger oder unselbstständiger Arbeit sozial verträglich umverteilt werden muss. Auf jeden Fall muss dass Geld aus den Taschen produktiv arbeitender Menschen in die Taschen unproduktiv arbeitender Menschen sozial verträglich umverteilt werden. Es lebe der Sozialismus / Kommunismus. <>

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