Mittwoch, 29. August 2012

Über den Wohnungsmarkt

von Tommy Casagrande
Der Wohnungsmarkt ist ein Markt, in dem Wohnungen angeboten werden, um je nach Bedürfnis den Wunsch nach einem passenden Lebensraum zu befriedigen. Im Idealfall gibt es eine Fülle an Wohnungen, von klein bis groß, von hell bis dunkel, von schlicht bis außergewöhnlich, von günstig bis teuer, wo jeder nach seinen Bedürfnissen und seinen Kapazitäten fündig werden kann. So viel zu Huxleys schöner neuer Welt. Diejenige, in der wir leben, sieht anders aus. Schon Ludwig von Mises, zu Beginn des 20. Jahrhunderts noch Etatist, fiel vom Glauben an des Staates gute Hände ab, als er begann, sich mit dem Wiener Wohnungsmarkt zu beschäftigen. Dabei fand er heraus, dass die Steuergesetzgebung den privaten Wohnungsbau derart verteuerte, dass es nicht rentabel war, sich unternehmerisch darin zu betätigen. Dadurch konnte das Angebot an Wohnungen nicht erhöht werden, was zur Folge gehabt hätte, dass sich die Mietpreise verringern. Da zu jener Zeit der Zuzug nach Wien recht groß war und Wien um die 2 Millionen Einwohner beherbergte, wurden die Lebensverhältnisse vieler Menschen gelinde gesagt ungünstig. Immer mehr Menschen drängten auf einen Wohnungsmarkt, der durch die Steuergesetzgebung den privaten Anreiz , mehr Wohnraum zu schaffen, zunichte machte. Als Ludwig von Mises dies entdeckt und verstanden hatte, waren seine Tage als Etatist gezählt, da sein weiterer Werdegang durch Carl Mengers "Grundsätze der Volkswirtschaftslehre" bestimmt wurde. 

Der Wohnungsmarkt, wie ihn von Mises vorgefunden hatte, war gekennzeichnet durch staatliche Eingriffe, wie sie auch den heute existierenden Wohnungsmarkt kennzeichnen. Es existiert kein staatlich losgelöster, entfesselter, freier, unregulierter Wohnungsmarkt. Einige dieser Begriffe sind für manche Menschen jene illusorischen Reizwörter, mit denen sie das heute vorherrschende beschreiben. Doch lässt sich schwerlich eine Situation mit seinem Gegenteil erklären. Wie kann etwas durch Entfesselung und Deregulierung genau jene Ergebnisse zutage bringen, die nur durch die Abwesenheit von Entfesselung und Deregulierung entstehen können? Wie kann die freundliche, ältere Dame zur Bäckerei an der nächsten Ecke gelangen, wenn sie sich umdreht und nach Hause geht? Der die Logik als Werkzeug zur Wahrheitsfindung benutzende Leser wird geneigt sein mir zuzustimmen, dass so etwas nicht logisch ist. Und darum kann es auch nicht wahr sein. Denn wenn wir heute einen deregulierten, von jedem staatlichen Eingriff losgelösten Wohnungsmarkt hätten, würden sich weitaus mehr Baufirmen engagieren um im Wettbewerb miteinander die besten und günstigsten Wohnungen anzubieten. Es bestünde auf Angebotsseite ein Interesse sich zu engagieren, weil es ein Interesse seitens der Bürger nach günstigerem Wohnraum gibt. Beide Seiten würden voneinander profitieren. Das Unternehmen, welches die Wohnungen anbietet, würde im besten Falle Gewinne erwirtschaften, wodurch die dort Angestellten ein Auskommen erzielen. Im Gegenzug erhielten jene Bürger, die dort eine Wohnung erwerben, günstigen Wohnraum. Beide Seiten profitieren voneinander. 

Nun leben wir jedoch einerseits in einer Welt, in der durch staatliche Eingriffe der private Wohnungsbau behindert wird, auf der anderen Seite jedoch die Kaufkraft des Geldes durch die Inflation entwertet wird. Was bedeutet diese Situation für jene Menschen, die in dieser Gesellschaft wenig Geld haben? Zum einen bedeutet dies steigende Kosten für Wohnraum. Da der Wohnraum aufgrund staatlicher Eingriffe reguliert ist, ist er knapper, als er in einem freien Wettbewerb wäre. Diese künstliche, durch behördliche Befehle geschaffene Verknappung von Wohnraum führt dort zu einer Verteuerung, wo die Nachfrage gleichbleibend oder zunehmend ist. Kommt hinzu, dass das Geld an Wert verliert, was wiederum durch eine andere politische Behörde beschlossen wird, so steigen die Lebenskosten an und die Miete wird noch etwas teurer. Für Menschen mit wenig Geld bedeutet dies, dass sie sich gegebenenfalls neuen Wohnraum suchen müssen, der leistbar ist. Allerdings, da auch andere Menschen günstigeren Wohnraum suchen und somit auch die Preise für die günstigsten Wohnungen leicht ansteigen, entsteht die Gefahr unfreiwilliger Obdachlosigkeit. Da der Wohnungsmarkt nämlich nicht frei ist, treten auch keine privaten Anbieter auf, die für die sozial Schwächsten leistbaren Wohnraum schaffen. Diese unternehmerische Tätigkeit lohnt sich in unserem System nicht. 

Punkte, die zu beachten sind, wenn man über den Wohnungsmarkt sinniert. Hierbei ist jeder eingeladen, selber auf diesen Gebieten nachzuforschen und sich schlau zu machen:

- staatliche Bauvorschriften: Auswirkung auf Preis. 
- Mietsonderrechte: staatliches Privileg von Mietern gegenüber Vermietern.
- in manchen Ländern ist es nicht mehr wirtschaftlich Wohnraum zu vermieten: darum müssen sich Mieter Wohnungen kaufen und sich das Kapital bei Banken leihen. 
- Kündigungsschutz, Limitierung von Mieterhöhungen, Mietminderungsrechte etc.
- Ansprüche des Staates an die Energieeffizienz von Gebäuden: Auswirkung auf Preis.
- Wenn Mieten nicht mit Geldentwertung mithalten entsteht Ungewissheit in der Investitionsplanun: Bau- und Instandhaltungskosten orientieren sich nicht nach Mietobergrenzen.
- Sozialer Wohnbau verdrängt frei finanzierten Wohnbau.
- gering subventionierte Mieten: frei finanzierte Wohnungen werden nicht rentabel angeboten, denn Erwartungshaltung der Mieter geht in Richtung der Sozialmieten.
- Prinzip der öffentlichen Toilette im staatlichen Wohnungsmarkt: Eigentum verpflichtet Eigentümer sein Vermögen zu wahren. Ohne Eigentum verkommen Wohnungen, wie einst in der DDR.

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